Qué revisar en una propiedad antes de comprarla para remodelar

1 · El historial de permisos

Lo primero. Permisos emitidos y cerrados con final inspection, permisos expirados y abiertos, y casos de code enforcement. Un permiso abierto de hace años es un problema heredado: mientras no se cierre, el folio no recibe permisos nuevos y su remodelación no empieza.

2 · Lo construido frente a lo documentado

Compare la superficie y la distribución reales con lo que figura en los registros del Property Appraiser y en los permisos. Garajes convertidos, porches cerrados, terrazas techadas y unidades en el patio son las diferencias habituales. Cada una es trabajo y plazo adicionales, y a veces no es documentable.

3 · Zoning y margen de ampliación

El distrito de zoning define el uso permitido, los setbacks y el lot coverage. Reste lo ya construido y verá el margen real que queda: es el techo de lo que puede proyectar, por mucho que el patio parezca grande. En unincorporated Miami-Dade esto está en el Chapter 33 del Code of Miami-Dade County; en un municipio, en su propio código.

4 · Flood zone, vigente y preliminar

Consulte la flood zone del FIRM vigente y también el mapa preliminar de FEMA. Un cambio de zona altera la cota exigida y, sobre todo, activa la regla de substantial improvement: si el costo de la obra iguala o supera el 50% del valor de mercado de la estructura, hay que llevar la vivienda entera al estándar vigente. Esa sola condición puede convertir una remodelación en una elevación.

5 · Sanitario, easements y árboles

• Sewer o septic: si es septic, confirme con el Florida Department of Health in Miami-Dade si admite lo que planea añadir.
• Easements registrados en el plat: condicionan dónde se puede construir, y no siempre se ven en el terreno.
• Árboles protegidos: pueden exigir tree removal permit con mitigación ante el Department of Regulatory and Economic Resources, o desplazar la implantación.
• Superficie permeable y drenaje: según el tamaño del lote, aplica la Sec. 24-42.8 del Code of Miami-Dade County.

6 · El costo de tramitar

Los fees oficiales, los recargos si hay que legalizar algo y el cronograma de revisión de la jurisdicción son parte del número de la operación. Se consultan y se ponen por escrito; no se estiman de memoria.

Hágalo dentro del período de due diligence

El momento de hacer esta revisión es mientras todavía puede renegociar o retirarse. Nuestro informe de viabilidad cubre los seis puntos con la normativa citada y la fecha de consulta, y abre con un dictamen: qué puede construirse, qué antecedentes presenta la propiedad y qué falta por confirmar. Desde $249, entrega en 5 días: pídalo durante su due diligence, antes de cerrar.